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西安房价“全国涨幅最高”真相
 
2018-11-8 23:23:14

 市场│西安房价“全国涨幅最高”真相

  来源:中国房地产报

 中房报记者 秦龙丨北京报道 中房报记者 秦龙丨北京报道

  西安房价涨幅全国最高——对于这个热点问题。西安交大房地产研究所所长杨东朗在接受中国房地产报记者采访时分析称,国家统计局的均价不能反映西安楼市一些具体情况。“西安房地产市场的产品供应结构也在发生变化,精装修的房子在增加,因为装修费也算入了销售均价当中,所以统计出来的销售均价呈上涨趋势。这个均价掩盖了商品房产品的结构性矛盾和问题。”

  对于西安房价的最新波澜,来自国家统计局10月20日发布的一份房地产销售价格统计数据,在这份名为2018年9月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计的数据中,西安环比涨幅6.2%,领跑全国。

  如果注意,会发现2017年以来,西安以房价上涨和户籍改革一度让其他城市羡慕并作为学习的榜样。尤其是引进人口的户籍放宽政策,单单是人口,2018年1-8月西安新落户人口超60万人,平均每月落户7.5万人。

  这是内外对西安楼市与房价最关心的动力之源。

  西安房价之探

  对于房价高不高这个问题,很难获得一致的答案。

  “西安房价与同水平城市相比,其实并不算高,一万出头。郑州商品房均价都到15000元/平方米以上了。”杨东朗表示,此轮房价上涨,西安比其他城市涨得晚,大概在2017初开始上涨。而其他城市是在2015、2016年就开始涨了,比如北京房价2015年开始上涨,郑州房价在2016年上涨。

  杨东朗认为,精装修房子增加,装修费算入了销售均价中,所以统计出来的销售均价是呈上涨趋势。“这个均价掩盖了商品房产品结构性的矛盾和问题。”

  造成今年9月份西安房地产销售均价数据偏高的另一个原因,也有调控的网签因素。“西安房管局等相关部门此前控制网签、登记,尽管如此,也没阻止开发商卖房子,此前很多开发商已经把房子卖了,只是没有网签。现在房子一登记,表面销售量就上去了,高房价也显现出来了。这也是造成了今年9月份西安房地产销售均价数据偏高的原因之一。” 杨东朗分析称。

  对于杨东朗的观点分析,记者查阅据西安近期开盘的数据显示,多数楼盘的成交价集中在10000元/平方米左右,少数楼盘在13000元—14000元/平方米之间。这在全国一二线城市中属于中上等水平。比起同一层次水平的城市郑州15000元/平方米左右的房价来说比不是非常高。另外,记者从各大网站公布的西安房价获悉,西安目前新房均价在11000元/平方米左右, 二手房均价在12300元/平方米左右。

  房源上,记者发现在10月底公示的第四批商品房8盘2588套房源,其中仅1个为毛坯项目,共330套房源。精装房源有7个楼盘2258套房源,房源中精装修房源量占据本批次房源量的87%,是该批房源量的主力。

  “房子比上半年好买多了”

  记者采访发现,西安现在的新房价格水平主要来自于调控的缘故,如果不是限价等政策的管控,西安新房均价远远不在每平方米1万元的水平。

  2017年,全国各地调控密集出台。西安作为中部重要的省会城市,在2017年也多次出台调控政策,“限购、限贷、限售、限价”全用上,可以说是几乎用尽了所有调控手段,其中包含史上最严限购政策:自购房之日起满5年方可上市交易;购买的二手住房,房屋产权人取得《不动产权证书》后满2年方可上市交易。

  西安还从房企和购房者双向进行约束。对商品房销售实行违法违规行为记分管理,对提供虚假资料骗取购房资格的行为,取消购房家庭成员购房资格,且5年内不得在西安购房。

  进入2018年以来,房地产调控政策进一步收紧。全国掀起了新一轮的“精准调控”,上海、成都、南京、长沙等多地相继实施“摇号”政策,西安在今年3月底也加入“摇号卖房”队伍当中。

  3月30日,西安房管局发布了《关于进一步加强商品住房销售管理的通知》。其中明确意向购房人数多于可售房源的应采取公证摇号方式公开销售,由公证机构全程监督,严禁内部预留房源或设置全款优先选房等限制性条件。 

  摇号政策在6月份又一次细化。6月24日下午,西安市人民政府下发《西安市人民政府办公厅关于进一步规范商品住房交易秩序有关问题的通知》,西安市房管局建立统一的商品住房意向登记平台,按照刚需家庭、普通家庭分类登记。每个家庭一次只能参与一个商品住房项目的登记,在该项目选房结束后,方可参与下一个商品住房项目的意向登记。

  摇号政策的实施,一度让西安楼市火爆,上演了万人摇号的现象。但进入2018年下半年,西安房地产市场从一房难求到不摇号楼盘变多,购房者越来越理性不再恐慌。“现在有些楼盘很火热,意向登记人数高于可售房源总套数,但也有楼盘未达到可售房源总套数,无需摇号可直接开盘选房。”杨东朗对记者表示。

  中国房地产报记者致电西安物价局10月底公示的8个项目售楼处发现,8个项目仅有1个项目做了开盘登记。其他楼盘还处在咨询阶段。“预售证还没下来,预计下个月登记。”一个楼盘的置业顾问表示。

  中南青樾是8个项目中唯一开盘登记的楼盘。“这次我们推出一栋高层,两栋洋房, 311套房子,现在已经有500多人登记。下一批推出了136套房源一栋高层,过几天拿到预售证就开始登记了。”该楼盘置业顾问索女士对记者表示。“西安房子比上半年好买的多了,中签率提高了,我们之前卖的其他项目500套房子,2000多人去登记。”

  易居企业集团西北区域克而瑞西安事业部总经理朱郁对记者表示,目前西安房地产市场比较温和平稳,没有出现外面业界和媒体所说的以价换量、以价跑量的现象,大量的优惠策略在西安各个区域也不明显,成交量依然缓涨,价格也没有下探,但涨幅收窄,在7%~8%之间。

  “到西安去!”与房源之争

  “到西安去!”这是2018年中国楼市最燃的一句话。

  对于2018年的西安楼市,人口流入让人印象深刻的一个场景是——2月4日,西安市公安局500多名户籍民警举行誓师大会,从即日起,警方将推进为期三年的“人才、人口”争夺攻坚战。

  西安警方介绍称,从2018年至2020年底,实现西安市主城区人口规模达到1000万、全域人口达到1500万的目标任务。

  户籍民警誓师大会前的1月19日,西安户籍改革的关键点是升级入户办理流程,学历落户只凭两证即身份证、毕业证即可申请办理户口。

  2月1日,西安落户新政再开放宽,一人落户,直系亲属可举家随迁。

  “新西安人”到达西安后,做的第一件事是什么?买房子。

  陕西省社科院研究员张宝通在接受中国房地产报记者采访时表示,与二线城市竞争新一线城市地位,人口是最重要的因素。西安在过去8个月里,吸引的人才超过了60万人,这个数字在全国排在第一位。

  今年春节过后,西安很多市民反映“一房难求”,意见很大,有声音因此批评西安引进人口是为了托楼市。

  5月11日,西安市住房保障和房屋管理局市场处副科长陈嫄在做客陕西交通广播节目时回应称,通过对市场运行情况的分析和企业的走访,形成西安市短期内部分区域住房供需不平衡的主要原因:一是许多项目整个冬季无法施工,工程进度无法达到预售条件,加之库存持续下降,短期内住房供应断档;二是住房消费理念普遍提升,热点区域、品牌房企开发的优质项目供不应求;三是部分开发企业采取了“饥饿营销”等手法,制造紧张气氛。各驻市商业银行因资金额度趋紧,也提高了首付款比例和贷款利率,诸多因素促使西安市的房价上涨预期增强,造成了恐慌性购房;另一个原因是一年多来西安“三大革命”“铁腕治霾”“招商引资”“城市增绿”等一系列改革举措取得了显著成效,与周边城市相比,西安市的城市吸引力提升明显,社会各方纷纷看好西安的发展预期,人口吸附能力增强,住房需求旺盛。

  目前,“从西安房地产市场整体来讲呈现供需平衡态势。具体来讲,供需比较充分,需求也比较旺盛,供需两旺,这是一个基本面。”杨东朗表示,西安年初的人才新政,吸引了大量人才,人口净流入在全国省会城市名列前茅。“整个陕西的城市发展不均衡,西安是陕西发展最好的城市,这吸引了陕西其省内其他城市及陕西周边的省市人口,如河南、重庆北部、四川北部等外来人口。”

  在供应端上,西安克而瑞的研究分析报告称,9月,西安全市共开盘项目42个,总推房源13118套,销售9302套。

  “原计划(供应)22万套房也就是2200万平方米, 9月份实际上市的占了原计划的40%。剩余的房源都在政府的调控当中,通过摇号、签发预售证、禁土令等政策,从源头将工期压缩和调整。”朱郁此前表示,今年因为迫于政策环境和市场环境影响,导致目前大量的推货全部都在四季度。

  从西安10月的供应数据也说明了这一事实。据中国房地产报记者统计,西安物价局10月公布了四批房源,共计49个项目,公示房源16911套,公示房源数量位列全年之首。相比9月份开盘项目42个,房源13118套,可以看出,进入10月份,房源在进一步增加,让购房者有了更多选择余地。

  一位西安房企人士对记者分析,西安的楼盘从公示到开盘的速度不一样,有的需要半个月或一个月不等。目前西安对开发商限价,导致新开盘的楼盘比老盘备案价格低。记者发现,按此速度计算,西安10月底公示的房源估计在今年四季度的11月份或12月份开盘,开发商进入了最后的“抢收”冲刺时间。

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